ペット問題
個人情報保護法のお話しはちょっとお休みです。
昨日の新聞に出ていましたので、ご覧になった方もいらっしゃるかと思いますが、今日はマンションのペット問題の判決についてお話ししたいと思います。
名古屋市中村区のマンションの住民が、上階の住民が飼う犬の鳴き声や足音で不眠になったなどとして、買主に対し損害賠償２６２万円と飼育禁止を求めた訴訟の控訴審判決が２７日、名古屋高裁でありました。
名古屋高裁は第一審判決を変更し、犬の飼育禁止を命じ、損害賠償請求も３０万円増額の１３２万円を言い渡しました。
第一審では犬の飼育禁止が認められなかったのですが、今回の控訴審では一転、飼育禁止が認められ、さらに賠償額も増額となり、原告の主張がかなり認められた判決となりました。
以下は第一審の地裁判決と今回の控訴審判決の比較です。
【第一審判決】
損害賠償請求……１０２万円
飼育禁止請求……認めない
理 由……①被告がマンション管理規約に違反して犬を飼育したため、
原告が連日連夜睡眠不足に陥ったと認定
②原告は占有権や賃借権などに基づいて犬の飼育禁止を求め
ているが、「犬の飼育や騒音によって占有権などが侵害さ
れたとは言い難い」と判断
【控訴審判決】
損害賠償請求……１３２万円
飼育禁止請求……飼育禁止を命じる
理 由……①犬の鳴き声の程度は受忍限度を超えている。
②原告の人格権が侵害されている。
私はこの判決を非常に画期的なものと受け止めています。逆に言えば、昨年の１２月にあった第一審の判決は、非常に理解に苦しむものであり、裁判官はマンション管理についての理解が欠如しているのでは？とも感じました。
恐らく第一審の裁判官は「上階の住人にだって犬を飼う自由があるし、これによって占有権を侵害したとまでは言えないから、飼育禁止はやりすぎだろう」と考えたのでしょうか？
しかし、そもそもマンションの管理規約に禁止をされているということは、そのマンションでは犬を飼う自由は無い のです。
「規約」というと「なるべく守りましょうね！」といった軽いニュアンスに受取る方がいますが、これは大きな間違いで、規約はマンションにおける『憲法』であり、そこに住む限り必ず守らなければならない掟なのです。
これを守れない人は住む資格が無いといっても過言ではありません。
近所のテニス同好会の規約や、同窓会の規約とは重みが違うのです。なにしろ区分所有者はこの規約を一つの判断基準として数千万円という物件を購入するわけですから。
民間会社で最も基本となるルールは「定款（ていかん）」であり、会社には必ず必要なものです。
この定款を変更するには株主総会の特別決議（３分の２以上の賛成）という厳格な手続きが求められていて、気軽に変更することはできません。それだけ重要なルールであるということです。
少し前にライブドアとフジテレビの問題で、株式の３分の１以上を握ると重要議案の拒否権が持てると言ってましたが、この定款変更も重要議案の１つです。
片方が３分の１以上を持つということは、逆に言えば提案する方は３分の２以上の賛成を得られないので、定款変更が認められないという事になりますからね。
マンションの管理規約もこの定款と同じ位置付けで、変更には管理組合集会の特別決議（4分の３以上の賛成）が必要とされています。
マンションに住むということは、全員がルールを守るという前提があって、はじめて成立する生活形態であることを忘れてはいけません。
次回は今回の判決内容を法律的に、少し判り易く解説してみたいと思います。
個人情報保護法（７）
昨日発生しましたＪＲ西日本福知山線の事故で被害に遭われた皆様に、心よりお見舞いを申し上げます。
さて、今回は「マンション管理組合はこの法律にどう対処すれば良いか？」についてです。
管理組合が組合員の個人情報を取扱う場面は、組合員名簿や入居者名簿をはじめ、駐車場使用契約書、入退去届のほか、専有部分の修繕等の工事申請書や管理費滞納状況表、自動振替にかかる預金口座、さらには防犯カメラ映像まで、多岐にわたります。
多くの管理組合は、毎回記事の末尾に注記してあるとおり、取扱う個人情報の量が５０００人を超えることが無いため、結果的にはこの法律の適用を受ける事業者には該当しないことになりますが、前にも記載したとおり事業者の定義は営利、非営利を問いませんので、管理組合は「事業者」の範疇に入ると考えられます。
分かりやすく言うと、「本来はマンション管理組合も「事業者」として個人情報保護法の規定が適用されるべきだが、情報数が少ない（５０００人未満）ので、負担を軽減するために法律の適用を免除する」ということです。
この法律の施行の趣旨は、個人情報やプライバシーの保護意識の高まりから生じたものですから、管理組合としても率先して取り組むことが望ましいでしょう。
では管理組合としては具体的にどのような事に注意をすべきでしょうか？
以下は、（社）高層住宅管理業協会が発行した「マンション管理業における個人情報保護法の解説」（平成１７年２月）の中の、第４章管理組合と個人情報保護法の中からの引用です。
①「個人情報」を取扱う者（理事長および役員）は、これが保護すべき
対象であることを十分認識すること。
②「個人情報」の取得の際には、この情報は「マンションの管理運営の
目的に限定、使用 される」ということを明示すること。また、それ
以外の目的に使用するときは、必ず本人の同意を得ること。
③「個人情報」が記載された帳票類等の閲覧については、管理組合の
手続き、基準等のルールを定め、これに基づいて行うこと。
④「個人情報」が記載された書類等の保管については、管理方法を定め
安全管理に努めること。
⑤取扱う「個人情報」は、これを正確かつ最新の内容に保つようにする
こと。
⑥委託業務遂行上、第三者（業者）へ管理組合が保有する「個人情報
（個人データ）」を提供する場合は、次の事項に注意すること。
・提供する「個人情報」の限定（利用目的に応じた必要最小限の情報）
・委託先における「個人情報」取扱体制（安全管理）の確認
⑦「個人情報」の取扱いに関する組合員からの相談申出先（体制）を定
めること。
これら以外にも注意を要する事項はありますが、大事なことが組合員等が自分たちの情報はどのように取扱われていつのか、取扱われるべきなのかについて関心を持つこと、管理組合として適正な管理を実現できる環境を整備しておくことです。
※個人情報保護法では個人データが５０００件未満の事業者は適用除外となりますので、一般的なマンション管理組合は同法の対象にはならないと思われますが、立法趣旨を尊重し、あくまで個人情報保護法に則した対応を取ることを前提に記載しております。
個人情報保護法（６）
今回は、管理組合が求められる「必要かつ適切な監督」とはどのようなものか？についてです。
安全管理措置及び従業員・委託先監督（個人データに関する義務）
個人情報取扱事業者（以下「事業者」と表記します）は、その取扱う個人データが漏洩したり、滅失や毀損を防止するための安全管理について、必要かつ適切な措置を講じなければなりません。
また、「事業者」は安全管理が図られるように、従業員に対し必要かつ適切な監督をしなければなりません。
さらに、個人データの取扱いを委託する場合は、やはり安全管理が図られるように、受託者（委託をうけた者）に対し、必要な監督を行わなければなりません。
では、具体的にはどのような事をしなければならないのでしょうか？
管理組合では個人データの安全管理措置を定める細則などの
規程を整備 したり、個人データを取扱える者の範囲を限定するなどして、組織的に安全管理措置を講じることが考えられます。
あと、先に述べましたように「従業員に対しても監督が必要」なので、例えば管理組合自身が直接管理員（管理人さん）を雇用しているような場合（アルバイトも含みます）は、その管理員に対する教育・啓発の実施等の人的安全管理措置、盗難等に対する対策の物理的な安全管理措置等についても対策を取ることが必要です。
開示、訂正、利用停止等（保有個人データに関する義務）
「事業者」は保有個人データに関して、その利用目的等について本人が知ることができる状態にするとともに、本人の求めに応じて使用目的を通知しなければなりません。（利用目的が明らかな場合は除きます）
また、一定の場合に保有個人データを開示し、本人からそのデータの内容の訂正を求められた場合（例えばデータに誤りや変更がある場合）は訂正に応じ、利用目的による制限などに違反していることが判明したときは、利用停止を行わなければなりません。
この法律は開示、訂正、利用停止等を行う権限を有する個人データの取り扱いについて、本人が適切に関与することができるよう配慮しているわけです。
次回は「管理組合は実際にどのような対応が必要か？」について解説します。
＊個人情報保護法では個人データが５０００件未満の事業者は適用除外となりますので、一般的なマンション管理組合は同法の対象にはならないと思われますが、立法趣旨を尊重し、あくまで個人情報保護法に則した対応を取ることを前提に記載しております。
個人情報保護法（５）
個人情報保護法の第５回目です。
第三者提供の制限（個人データに関する義務）
個人情報取扱事業者（以下「事業者」と表記します）は、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはなりません。（当然ですが法令に基づく場合などは除かれます。）
ただし、「事業者」はあらかじめ個人情報を第三者に提供すること等を通知しているような場合には、本人の同意は必要ありません。
多くの管理組合は管理会社に管理業務を委託していますが、では管理会社は、この法律にいう第三者にあたるのでしょうか？当るのであれば本人（各区分所有者）の同意が必要ということになります。
実は、「事業者」が業務の委託先に個人データを提供する場合は、第三者提供に該当しないのです。
現代社会では様々な業務を外注（アウトソーシング）することは一般的ですし、その都度膨大な数になる本人への同意を求めることは現実的ではありませんし、いちいち同意を求められる我々も大変な負担になります。
法律は、第三者の関与が単なる作業に限定されていて、「事業者」自身がその利用目的を遵守するのであれば、本人に格別の不利益は無いと考えるからです。
したがって、管理組合が管理会社に管理業務を全部委託するにあたり、組合員名簿や入居名簿に記載された個人データを提供することは、第三者提供に当らず許されるということになります。
だだし、この場合、管理会社に対し個人データの安全管理がはかられるよう、
必要かつ適切な監督を行わなければなりません。
管理会社に任せっぱなしでは、管理組合として義務を果たしたことにはならないのです。
次回は、管理組合が求められる「必要かつ適切な監督」とはどのようなものかについて解説をします。
※個人情報保護法では個人データが５０００件未満の事業者は適用除外となりますので、一般的なマンション管理組合は同法の対象にはならないと思われますが、立法趣旨を尊重し、あくまで個人情報保護法に則した対応を取ることを前提に記載しております。
（閑話）マンション建て替え促進制度
個人情報保護法といった難しい話しが続くと疲れますから、またまたちょっと寄り道を。
東京都が老朽マンション建て替え促進のために作った制度を適用した初めてのマンションが、東京・渋谷区で建設されます。
建築後３０年以上たつマンションを対象に、容積率などの規制を緩和。建て替えて増えた住戸と分譲し、建設費を捻出しやすくするものです。
国の「マンション建て替え円滑化法」も含め、各種制度を利用し老朽物件の建て替えを促進する動きがようやく出始めてきました。
新マンションの名称は「ジェントルエア神宮前」で、鹿島が建設し２００７年の完成予定です。
１９７３年（昭和４８年）に建設された「神宮前センチュリーマンション」を建て替えてるものです。
築３０年超ですね。
戸数は５２戸から１１０戸と2倍以上に増え、その内５４戸は従来の地権者（区分所有者）の住戸となり、残る５６戸を分譲します。
２８戸が販売済みで、現在残った住戸のうち２１戸を分譲中です。
このマンションの建て替えに際しては、東京都が２００２年に創設した「共同住宅建替誘導型総合設計制度」を活用しました。
主に２３区内を対象に容積率を最大３００％まで上乗せできるようにするほか、建物の前面道路幅に関する規制なども緩和する仕組みです。
敷地の共同化などで土地を有効利用する総合設計制度を活用することが条件です。
この総合設計制度というのは、
敷地内に一定割合以上の空地を有する建築物について、敷地内に歩行者が日常自由に通行又は利用できる空地（公開空地）を設けるなどにより、特定行政庁の許可により、容積率制限や斜線制限、絶対高さ制限が緩和されるものです。
（六本木ヒルズアリーナの公開空地）
要するにビルやマンションを建るとき、まわりの余っている土地を公園のように誰でも出入りできるような空地（公開空地）にして役立てるかわりに、規制を緩和してもらうという制度です。
老朽マンションの建替えについては、これから益々深刻な問題になることは間違いありません。
皆さんのマンションでも、対岸の火事と思わず、早めの検討をおすすめします。
（閑話）ローンの借り換え
個人的な話しで恐縮ですが、
いま住宅ローンの借り換え手続きをしています。
今月末に借り替えを実行する予定です。
私は住宅金融公庫と年金から融資をうけているのですが、住宅金融公庫の契約では返済開始時から１１年目で、金利が大幅に上昇する約定になっています。
私の場合、あと３年ほどで４％に上昇します。
銀行のローンは１０年固定で２％台ですよ。それが４％……。
私は実際に住宅金融公庫に電話してみました。（今年の２月ころ）
私：「あのー、もしこのまま低金利が続いても、本当に約定で通り４％に上がる
上がるのですか？」
公庫：「はい、そのようになります」
私：「でも、もしそうなら皆さん借り換えしちゃうんじゃないですか？」
公庫：「……それはなんとも言えませんが……」
私：「わかりました、ありがとうございました」
しかし、この低金利時代に、１１年後の金利を無条件で上げる約定は、相当無理があるように思えますが。
ただし、公庫も４月１日からの契約では大幅に金利を上昇させることは止めたようですね。（当初１０年間が3.10%、１１年目からは3.30%（基本融資額））
さて、実はこの『ローンの借り換え』 、７、８年前にも検討した事があるのですが、その時は銀行の担当者から「担保の査定で担保価値が足りないから無理です」と冷たく断られました。
たしか、査定額の７割位が担保余力だったと思います。例えば査定額が２０００万円なら１４００万円しか借り替えを見とめてくれないということ。
今は違いますよ～、どうも査定額の２００％（つまり倍）位までは融資可能なようです。
借り替えは少し面倒な手続きと諸費用の負担がありますが、私の場合は諸費用を６０万円程度上乗せした借り換えをしても、月々の支払いが１万円以上減額できました。
（♪よ～く考えよう）
しかも公庫は「団体信用生命保険」（もし自分が死んだ時はその保険金でローンが完済される制度）の保険料が毎年３～５万円かかりますが、多くの銀行のローンでは団体信用生命保険料は銀行が負担してくれます。
ですから、仮に１０年間とすると、この保険料だけでも３０万円～５０万円の節約となります。
皆さんも低金利のうちに、１度検討してみてはいかがですか？
個人情報保護法（４）
個人情報保護法は個人情報を事業として取り扱う「個人情報取扱事業者」（以下「事業者」と省略して記載します）に対して、いろいろな義務を課すことにより、個人情報を保護することを最大の目的としています。
前回までは立法の背景や、用語の定義などの説明をしてきましたが、今回から「事業者」の義務について解説していきましょう。
利用目的による制限等（個人情報に関する義務）
「事業者」は個人情報を取り扱うに当たって、利用目的を出来るだけ特定しなければなりません。
単に抽象的、一般的に特定するのではなく、出来る限り具体的に特定しなければならず、その利用目的の達成に必要な範囲か否かを実際に判断できる程度に明確にしておく必要があります。
では、「事業活動に用いるため」というのは利用目的を特定しているといえるでしょうか……？
これは、具体的に事業活動を特定していない例として紹介されています。
管理組合の場合は、一般の企業等の事業活動と異なり、その活動の範囲がもともと限定されていますが、法律はできるだけ特定せよと言っているのですから、単に「管理組合運営のため」では足りず、 「管理組合名簿・入居者名簿の整備」、「総会の招集通知」、「管理費等の請求」などと利用目的をはっきりさせることが望まれます。
利用目的の達成に必要な範囲を超えて個人情報を取り扱う場合は、あらかじめ本人の同意を得なければなりません。
適正な取得等（個人情報に関する義務）
「事業者」は偽りや、その他不正な手段で個人情報を取得してはなりませんし、個人情報を取得した場合は、あらかじめその利用目的を公表している場合を除き、取得後速やかに、その利用目的を本人に通知するか、又は公表しなければなりません。
また「事業者」は、本人から直接書面に記載された個人情報を取得する場合には、あらかじめ本人に対し、その利用目的を明示しなければなりません。
管理組合は、区分所有者から直接入退去届や駐車場使用契約書を受取るなど、個人情報が記載された書面を受領することを日常的に行っていますが、そのような場合には、その書面自体に、あらかじめ利用目的を記載しておくなどの措置をとっておくと良いでしょう。
さて、次回は「個人データに関する義務」について解説します。
※個人情報保護法では個人データが５０００件未満の事業者は適用除外となりますので、一般的なマンション管理組合は同法の対象にはならないと思われますが、立法趣旨を尊重し、あくまで個人情報保護法に則した対応を取ることを前提に記載しております。
個人情報保護法（３）
前回は「個人情報とは何か」について書きました。個人情報とは氏名や生年月日など、特定の個人を識別できることができるものでしたね。
さて、今日は新しい用語をご紹介しますが「個人情報データベース等」と「個人データ」です。
法律上の定義なのでちょっと混乱しやすいかと思いますが、
「個人情報データベース等」の典型例は電子メールアドレス帳などです。
そして、この「個人情報データベース等」を構成する個々の個人情報を「個人データ」と言います。
しかし、何もコンピュータなどの処理情報でなくても、すぐに検索ができるように整理されて目次や索引がついているものであれば「個人情報データベース等」に該当します。
例えば病院のカルテのように、五十音順でファイリングされ、すぐに検索できるようなものは、紙媒体によるアナログ情報であっても「個人データ」になります。
反対に整理されずに輪ゴムで一まとめにされているような名刺の束は個人データには該当しません。（すぐに検索できないから）
管理組合には組合員名簿や入居者名簿があり、それらは普通、部屋番号順や五十音順でファイル管理されているはずですから、これらの名簿等は個人情報であると同時に個人データであるということになります。
管理組合に保管されている様々な書類がこの範疇に入ってくるものと思われます。
昨今、個人情報への関心は高まる一方であり、管理組合が法律上「個人情報取扱事業者」に該当しないとしても、個人情報保護への取り組みは重要な課題であると考えます。
さて、次回は「個人情報に関する義務」についてお話しします。
個人情報保護法（２）
さて、個人情報というと学歴、犯罪歴、病歴などの「特殊な情報」というイメージを持たれる方が多いかと思いますが、 実はそうではありません。
氏名や生年月日などにより、特定の個人を識別できるものであれば、個人情報に該当します。
ですから公知情報か否か、思想・信条、病歴など一般的に他人に知られたくないような情報（これをセンシティブ（鋭敏、微妙な）情報と言います）か否かを問いませんし、コンピュータ処理された情報である必要もありません。また、防犯カメラ等の映像情報も含まれます。
事業者が取り扱う情報には、単に顧客情報だけではなく、従業員や株主に関する内部的な管理情報（インハウス情報と言います）も含まれますので、管理組合の場合、組合員等に関する情報も当然に含まれることとなります。
個人情報保護法では死者に関する情報は除外されますが、死者の情報が同時に生存者個人に関する情報であれば、個人情報保護法の対象となります。
このように見てくると、改めて説明するまでもなく、管理組合が保有する情報には多種多様な個人情報があることがわかります。
さて、次回は「個人情報データベース等と個人データ」の違いについて解説しましょう。
個人情報保護法（１）
４月１日は「ペイオフ全面解禁」と盛んにお話ししてきましたが、同じく４月１日に全面施行されるものに「個人情報保護法」があります。
最近では新聞やニュースで「個人情報の流出」が報道されます。
「ソフトバンク」や「ジャパネットたかた」からの個人情報流出などは、記憶に新しいところです。つい先日も東京ディズニーランドから年間パスポートの購入リストが流出したとの報道があったばかりですね。
高度情報通信社会の進展により、私たちの生活にも多くのメリットがもたらされる一方で、情報の誤った使い方による被害も続出しています。
子供の入学や節句の時期に、図ったようにランドセルの販売や雛人形のダイレクトメールが届くことがありますが、このような情報の流出がエスカレートして行くと、詐欺事件にまで発展していくことがあります。
最近ではおれおれ詐欺改め『振りこめ詐欺』も横行しており、個人情報の取扱いについては、とてもデリケートな社会問題となっております。
この個人情報保護法は、国民の誰にでも適用されるものではありません。
この法律は、プライバシーを含む個人の権利や利益保護を目的としており、個人情報を取り扱う事業者が遵守すべき義務を定めています。
個人情報を事業の為に使用している「個人情報取扱事業者」が適用の対象となります。
なお、個人情報取扱事業者であっても、保有している情報が少ない事業者は除外されることとなっていますので、個人情報の数が５０００件未満の事業者は除外されることになります。
それではマンションの管理組合に個人情報保護法が適用されるかどうかという事で言いますと、恐らくほぼ適用の範囲外となるでしょう。
個人情報取扱事業者は営利、非営利を問いませんので、その意味ではマンション管理組合などの「権利能力なき社団」も対象となり得ます。しかし、５０００戸以上のマンションは普通考えられないので、適用除外となるでしょう。
しかし、マンション管理組合が保有する個人情報は組合員名簿、入居者名簿をはじめ、駐車場使用契約、入退去届、専有部分の修繕等の工事申請書、管理費滞納状況表や自動振替にかかる預金口座、さらには防犯カメラの映像記録等、多岐にわたります。
結果的には前述のように法律の適用を受ける事業者には該当しないとしても、これだけの重要な個人情報を取扱う管理組合としては、個人情報等を慎重かつ適切に取扱う必要があります。
では、次回は「個人情報とは何か？」について考えてみましょう。