節約は敵？
皆さんのマンションを維持管理するための管理費。
もちろん無駄がないように、大切に使うことは重要です。
しかしこの管理費、やたらと『節約をすればよい』というものではありません。
例えば、○○マンションの管理組合の理事長Ｘさん。
もう会社もリタイヤして悠悠自適の生活。
持ち前の世話好きな性格から、管理組合理事長を引受け、毎日一生懸命マンション管理にいそしんでいます。
このＸさん、「皆さんから集めた大切な管理費、１円たりとも無駄にするわけにはいかない」と、共用部分の清掃を自ら行い、修繕も簡単なものなら工事業者に発注せず、自分で材料を買ってきて直してしまいます。
多少見てくれは悪くなりますが、費用的には非常に安く仕上がっています。
手すりなども錆びているとペンキを買ってきて塗りなおします。
思いついたところから塗っていくので、遠目から見るとちょっと塗りなおした所と、そうでない所でちょっとまだらのようになっています。
しかし、Ｘさんが自分で塗っているので、材料代だけで済んでいます。
さて、皆さんのマンションにはこのような面倒見の良い理事さんはいませんか？
一見、堅実でとてもマンションのためになっているようですが、
実は マンション管理にとってはマイナスです。
マンションの管理というのは、管理費を節約することが目的ではありません。
企業であれば少しでも経費を削減して
１円でも利益を出そう！ということを目的にするのは良いですが、
マンションの場合は、マンションを適正に維持管理し、
マンションの資産価値を劣化させないということが最大の目的です。
もし、このマンションを売却する場合、あまり素人修繕が目立つと査定が下がることが予想されます。これは車の修理でも同じですよね。
ですから、区分所有者の共同の財産である共用部分の価値が低下するような修繕は、いくら費用を節約したとしても、してはいけないことなのです。
もちろん、無駄を省いて節約をして、浮いた費用を修繕積立金に回すということはとても大切ですが、必要なことにはちゃんと費用をかけて、しっかりと行うことが大事です。
せっかく良かれと思って行ったＸさんの行為ですが、マンションにとってはマイナスとなってしまいます。
皆さんのマンションにも親切な『Ｘさん』はいらっしゃいませんか？
もちろん無駄がないように、大切に使うことは重要です。
しかしこの管理費、やたらと『節約をすればよい』というものではありません。
例えば、○○マンションの管理組合の理事長Ｘさん。
もう会社もリタイヤして悠悠自適の生活。
持ち前の世話好きな性格から、管理組合理事長を引受け、毎日一生懸命マンション管理にいそしんでいます。
このＸさん、「皆さんから集めた大切な管理費、１円たりとも無駄にするわけにはいかない」と、共用部分の清掃を自ら行い、修繕も簡単なものなら工事業者に発注せず、自分で材料を買ってきて直してしまいます。
多少見てくれは悪くなりますが、費用的には非常に安く仕上がっています。
手すりなども錆びているとペンキを買ってきて塗りなおします。
思いついたところから塗っていくので、遠目から見るとちょっと塗りなおした所と、そうでない所でちょっとまだらのようになっています。
しかし、Ｘさんが自分で塗っているので、材料代だけで済んでいます。
さて、皆さんのマンションにはこのような面倒見の良い理事さんはいませんか？
一見、堅実でとてもマンションのためになっているようですが、
実は マンション管理にとってはマイナスです。
マンションの管理というのは、管理費を節約することが目的ではありません。
企業であれば少しでも経費を削減して
１円でも利益を出そう！ということを目的にするのは良いですが、
マンションの場合は、マンションを適正に維持管理し、
マンションの資産価値を劣化させないということが最大の目的です。
もし、このマンションを売却する場合、あまり素人修繕が目立つと査定が下がることが予想されます。これは車の修理でも同じですよね。
ですから、区分所有者の共同の財産である共用部分の価値が低下するような修繕は、いくら費用を節約したとしても、してはいけないことなのです。
もちろん、無駄を省いて節約をして、浮いた費用を修繕積立金に回すということはとても大切ですが、必要なことにはちゃんと費用をかけて、しっかりと行うことが大事です。
せっかく良かれと思って行ったＸさんの行為ですが、マンションにとってはマイナスとなってしまいます。
皆さんのマンションにも親切な『Ｘさん』はいらっしゃいませんか？
管理会社との上手なつき合い方
皆さんのマンションは管理会社の管理ですか？それとも自主管理ですか？
調査によると自主管理をしているマンションは全体の6.7%という数字があるので、大半は管理会社による管理でしょう。
ところで、この管理会社はいつ決まったんでしょう？
新築マンションのチラシを見ていると、管理会社は●●管理㈱などと書いてあります。
多くの人は、「あ～、分譲会社が●●不動産だから、その系列会社だ」と納得します。
しかし、これは当然のことでしょうか？
分譲会社がサービスとして『無料で』系列の管理会社に管理をさせるならまだしも、ちゃんと管理料を支払うのですよ。
例えば車を買って、ディーラーから「今後、車の点検や清掃、修理は系列の▲▲サービスという会社が請負いますから、月々２０００円を支払ってください」なんて言われたらどう感じますか？
「点検や清掃は必要だし、▲▲サービスなら系列で安心だから頼みたい」と言う人もいるでしょう。
しかし、大半の人は「なんでそんな事、勝手に決められなきゃいけないんだ！！」と思うのでは？
「清掃なら自分でするし、修理は安いところを自分で探すよ！」と。
マンションの管理でも同じ事が言えるのですが、不思議なことにマンションの管理会社は最初に決まっている管理会社がず～っと管理するものだと錯覚していることが多いのです。
マンション管理はまず「自主管理」が基本です。しかし、現実的には難しいので管理組合が業者に業務を委託するのであって、初めから決まっている業者が『当然管理をするものではない』ということを再確認してください。
だからと言って、何も管理会社と喧嘩をしろと言っているのではありません。
お互いの立場を正しく認識することで、トラブルの発生を未然に防ぐことが重要なのです。
管理会社と信頼関係を構築することは重要ですが、『管理会社は決して身内ではない』と言う事を忘れないでください。
調査によると自主管理をしているマンションは全体の6.7%という数字があるので、大半は管理会社による管理でしょう。
ところで、この管理会社はいつ決まったんでしょう？
新築マンションのチラシを見ていると、管理会社は●●管理㈱などと書いてあります。
多くの人は、「あ～、分譲会社が●●不動産だから、その系列会社だ」と納得します。
しかし、これは当然のことでしょうか？
分譲会社がサービスとして『無料で』系列の管理会社に管理をさせるならまだしも、ちゃんと管理料を支払うのですよ。
例えば車を買って、ディーラーから「今後、車の点検や清掃、修理は系列の▲▲サービスという会社が請負いますから、月々２０００円を支払ってください」なんて言われたらどう感じますか？
「点検や清掃は必要だし、▲▲サービスなら系列で安心だから頼みたい」と言う人もいるでしょう。
しかし、大半の人は「なんでそんな事、勝手に決められなきゃいけないんだ！！」と思うのでは？
「清掃なら自分でするし、修理は安いところを自分で探すよ！」と。
マンションの管理でも同じ事が言えるのですが、不思議なことにマンションの管理会社は最初に決まっている管理会社がず～っと管理するものだと錯覚していることが多いのです。
マンション管理はまず「自主管理」が基本です。しかし、現実的には難しいので管理組合が業者に業務を委託するのであって、初めから決まっている業者が『当然管理をするものではない』ということを再確認してください。
だからと言って、何も管理会社と喧嘩をしろと言っているのではありません。
お互いの立場を正しく認識することで、トラブルの発生を未然に防ぐことが重要なのです。
管理会社と信頼関係を構築することは重要ですが、『管理会社は決して身内ではない』と言う事を忘れないでください。
ライブドアとフジテレビ
ライブドアとフジテレビ、ますます泥仕合の様相を呈してきましたが、理由のひとつとしては法律の不備があるのではないでしょうか。
ビジネス社会は益々グローバル化が進む一方、精神面では依然『日本型』の企業が多いと感じます。
欧米では『会社は株主のもの』と言う考え方ですが、日本では『会社は従業員と役員のもの』という家族的な考えが強いようです。
グローバル化のスピードに法律の整備が追いつかないと言う現状が、ライブドアとフジテレビのような問題をより複雑にしていると感じます。
ライブドアの堀江社長とフジテレビの日枝会長のコメント、全くかみ合ってないですよね。
堀江社長の資本市場におけるドライな物の考え方と、日枝会長の礼儀や節度を重視する考え。まさに欧米型と日本型の考え方のギャップです。
しかし、法治国家である以上、やはり『法律』に従うものが正しいと判断されるべきです。
ですから、常に社会の動きに敏感に対応し、法律の整備を進めることが重要だと思います。
さて、前置きが非常に長くなりましたが、マンション管理についても同じ事が言えると思います。
マンション管理の世界では「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」があり、それぞれのマンションごとに「管理規約」があります。
「区分所有法」も老朽マンションの建替問題に対応するため、平成１４年に一部改正が行われましたが、マンションの管理規約も常に見直しを行い、それぞれのマンションの現状に則した規約に更新する必要があります。
「うちのマンションは住人間のコミュニケーションが良いから問題は起こらない」などと油断をしていると、予想もしなかったトラブルになる可能性があります。
マンションの住民も専有部分の売却によって居住者の入替えが起こります。新しい住人との間で管理規約の不備による争いが起きることも想像できます。特にペット飼育などの禁止事項では訴訟になるケースもあります。
そのような無用のトラブルを避けるためにも、管理規約は『現行の法律に合った』、誰が読んでも『誤解のない』、『住民の考えに則した』ものに、常に改正をしていくことが重要です。
皆さんのマンションでのライブドアＶＳフジテレビが勃発しないためにも。
ビジネス社会は益々グローバル化が進む一方、精神面では依然『日本型』の企業が多いと感じます。
欧米では『会社は株主のもの』と言う考え方ですが、日本では『会社は従業員と役員のもの』という家族的な考えが強いようです。
グローバル化のスピードに法律の整備が追いつかないと言う現状が、ライブドアとフジテレビのような問題をより複雑にしていると感じます。
ライブドアの堀江社長とフジテレビの日枝会長のコメント、全くかみ合ってないですよね。
堀江社長の資本市場におけるドライな物の考え方と、日枝会長の礼儀や節度を重視する考え。まさに欧米型と日本型の考え方のギャップです。
しかし、法治国家である以上、やはり『法律』に従うものが正しいと判断されるべきです。
ですから、常に社会の動きに敏感に対応し、法律の整備を進めることが重要だと思います。
さて、前置きが非常に長くなりましたが、マンション管理についても同じ事が言えると思います。
マンション管理の世界では「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」があり、それぞれのマンションごとに「管理規約」があります。
「区分所有法」も老朽マンションの建替問題に対応するため、平成１４年に一部改正が行われましたが、マンションの管理規約も常に見直しを行い、それぞれのマンションの現状に則した規約に更新する必要があります。
「うちのマンションは住人間のコミュニケーションが良いから問題は起こらない」などと油断をしていると、予想もしなかったトラブルになる可能性があります。
マンションの住民も専有部分の売却によって居住者の入替えが起こります。新しい住人との間で管理規約の不備による争いが起きることも想像できます。特にペット飼育などの禁止事項では訴訟になるケースもあります。
そのような無用のトラブルを避けるためにも、管理規約は『現行の法律に合った』、誰が読んでも『誤解のない』、『住民の考えに則した』ものに、常に改正をしていくことが重要です。
皆さんのマンションでのライブドアＶＳフジテレビが勃発しないためにも。
マンションの管理費・修繕積立金について（２）
さて、マンションの管理費の特徴ですが、
支払う義務が法律で定められている。
区分所有者が平等に負担する。
滞納がある物件を買った人は、滞納されていた管理費を支払う義務がある。
と言ったところでしょうか。
管理費の負担は区分所有法に基づいて支払の義務が明記されいます。
例えば、似たような費用に「町会費」や「町内会費」があります。
これは道義的には支払う必要があっても、法的に支払いを強制されるものではありません。「私は町内会には加入しませんから」という自由があるのです。
マンションの共用部分の管理はこの『管理費』を拠りどころにしているわけですから、国で言うところの『税金』と同じです。
私は思うのですが、税金は個人の収入によって納税額が異なりますし、社会的、経済的弱者に対しは一定の免除もあります。
しかし、管理費はそのマンションの区分所有者になった以上、収入が多かろうが、子沢山で家計が苦しかろうが、夫が失業していようが、そのような事にはまったく関係なしに、公平に負担をしなければならないと言う
非常に厳しい掟 があるのです。
管理費の滞納分は次の買受人に支払い義務があるという法律の決まりも、管理費はマンションの維持管理のための重要な財産であるとう認識からでしょう。
ですから、マンションを買う（＝区分所有者になる）と言うことは、『管理費』を負担する能力があり、かつ『確実に支払う意思がある』ということが大前提となります。
管理費を滞納するような人は、そもそもマンションに住む資格が無いと言わざるを得ません。
皆さんのマンションの滞納状況はどうでしょうか？
ちなみに国土交通省のマンション総合調査によると、平成１５年度で滞納が全く無いマンションが
６７．９％ で、平成１１年の５０．１％に比べると随分改善しているようです。
しかし、一方で滞納戸数がそのマンションの総戸数の１割を超えるマンションが、０．７％から１．１％の微増となっています。
マンション戸数の１割に滞納があるというのは、かなり重大な問題といえます。
支払う義務が法律で定められている。
区分所有者が平等に負担する。
滞納がある物件を買った人は、滞納されていた管理費を支払う義務がある。
と言ったところでしょうか。
管理費の負担は区分所有法に基づいて支払の義務が明記されいます。
例えば、似たような費用に「町会費」や「町内会費」があります。
これは道義的には支払う必要があっても、法的に支払いを強制されるものではありません。「私は町内会には加入しませんから」という自由があるのです。
マンションの共用部分の管理はこの『管理費』を拠りどころにしているわけですから、国で言うところの『税金』と同じです。
私は思うのですが、税金は個人の収入によって納税額が異なりますし、社会的、経済的弱者に対しは一定の免除もあります。
しかし、管理費はそのマンションの区分所有者になった以上、収入が多かろうが、子沢山で家計が苦しかろうが、夫が失業していようが、そのような事にはまったく関係なしに、公平に負担をしなければならないと言う
非常に厳しい掟 があるのです。
管理費の滞納分は次の買受人に支払い義務があるという法律の決まりも、管理費はマンションの維持管理のための重要な財産であるとう認識からでしょう。
ですから、マンションを買う（＝区分所有者になる）と言うことは、『管理費』を負担する能力があり、かつ『確実に支払う意思がある』ということが大前提となります。
管理費を滞納するような人は、そもそもマンションに住む資格が無いと言わざるを得ません。
皆さんのマンションの滞納状況はどうでしょうか？
ちなみに国土交通省のマンション総合調査によると、平成１５年度で滞納が全く無いマンションが
６７．９％ で、平成１１年の５０．１％に比べると随分改善しているようです。
しかし、一方で滞納戸数がそのマンションの総戸数の１割を超えるマンションが、０．７％から１．１％の微増となっています。
マンション戸数の１割に滞納があるというのは、かなり重大な問題といえます。
マンションの管理費・修繕積立金について（１）
マンションの共用部分を管理、維持するために必要な原資が『管理費』と『修繕積立金』だということは、皆さん当然ご存知のはずです。
『管理費』や『修繕積立金』、は、マンションを維持管理するために非常に重要な財源です。
では、この金額、一体どのようにして決められているのでしょうか？
普通、新築マンションを購入する際はパンフレットに
管理費月々１万円、修繕積立金８千円
なんて書いてありますよね。
購入者からすると、必ず毎月支払わなければならないお金ですから、住宅ローン＋管理費＋修繕積立金が月々の住宅費として計算します。ですから、販売会社はマンションを売るために、なるべく管理費や修繕積立金を低めに設定したくなります。
ここで重要なのは、そもそも『管理費』や『修繕積立金』は
管理会社が決めるものでは無い！
という事です。
お忘れの方も多いと思いますが、新築マンションではまだ管理組合が機能していないので、管理会社が代行して管理費や修繕積立金を設定して、皆さんは契約時に規約に同意するという形で承認をしているはずです。
ですから手続上は、管理組合として皆さんが決めたと言うことになっています。
ですから、当初の『管理費』や『修繕積立金』をもって、管理会社が
将来に渡る管理や修繕の責任を負ったものでは無い！
ということを、忘れないでください。
ですから管理会社は数年後、今の管理費では今までの水準の管理が出来ないといって値上げを要求することも十分にありますし、この程度の修繕積立金で今後の修繕を全て賄うことは非常に困難なことだと言えます。
一番危険なのは、毎月の金額が決まっているので、未来永劫この金額で全てが済むという
錯覚！！
をおこすことです。
『管理費』や『修繕積立金』、は、マンションを維持管理するために非常に重要な財源です。
では、この金額、一体どのようにして決められているのでしょうか？
普通、新築マンションを購入する際はパンフレットに
管理費月々１万円、修繕積立金８千円
なんて書いてありますよね。
購入者からすると、必ず毎月支払わなければならないお金ですから、住宅ローン＋管理費＋修繕積立金が月々の住宅費として計算します。ですから、販売会社はマンションを売るために、なるべく管理費や修繕積立金を低めに設定したくなります。
ここで重要なのは、そもそも『管理費』や『修繕積立金』は
管理会社が決めるものでは無い！
という事です。
お忘れの方も多いと思いますが、新築マンションではまだ管理組合が機能していないので、管理会社が代行して管理費や修繕積立金を設定して、皆さんは契約時に規約に同意するという形で承認をしているはずです。
ですから手続上は、管理組合として皆さんが決めたと言うことになっています。
ですから、当初の『管理費』や『修繕積立金』をもって、管理会社が
将来に渡る管理や修繕の責任を負ったものでは無い！
ということを、忘れないでください。
ですから管理会社は数年後、今の管理費では今までの水準の管理が出来ないといって値上げを要求することも十分にありますし、この程度の修繕積立金で今後の修繕を全て賄うことは非常に困難なことだと言えます。
一番危険なのは、毎月の金額が決まっているので、未来永劫この金額で全てが済むという
錯覚！！
をおこすことです。
マンションＶＳ戸建住宅（３）
少し前の続きです。
『マンション住まいは気楽か？』
について考えてみましょう。
何を持って気楽というか？と言うことですが、ここでは「煩わしさ」の度合いについて考えてみます。
マンションには戸建住宅にはない、避けては通れない事柄があります。それは、「共用部分の管理を共同で行わなければならない」ということです。
今更言うまでもありませんが、マンションの共用部分、平たく言うと自分の部屋以外の部分、廊下、エレベーター、給水装置、植栽、ゴミ置き場等々、色々な共用部分を共同で管理しなければなりません。
新築から１０年間くらいは、まだ建物も新しいので大きな問題も無いでしょう。ところが年数を経るごとに物件も老朽化が進み、修繕や改良を行う必要がでてきます。このあたりから色々と煩わしいことが増えてきます。
改修一つをとってみても、「どの範囲を」「どの程度」「どれくらいの費用をかけて」「どの業者に」させるかなど、区分所有者によって意見や考え方の違いがあります。正に十人十色の意見があるでしょう。
もし、自分が納得できないことがあれば、はっきりと自分の意見を言って、主張すべきことは主張する必要があります。これは一般的な日本人には非常に苦手な部分です。
会社の仕事であれば割り切って意見ができても、日頃顔を合わせる住人間では「あまり意見を言って、うるさい人と思われるのも嫌だなぁ」とか、「波風立てないように黙って我慢するか」など。まあ、「全て理事にお任せで気にならない」と言う人ならある意味「気楽に住める」かもしれません。
しかし、例えば植栽など緑が多いことが気に入って買ったマンションで、数年後「植栽を壊して駐車場にしよう」という案が持ち上がったらどうします？
自分に「特別の影響」が無い限り、多数決で駐車場にされてしまいます。何とか回避するには、他の区分所有者を説得するための「自己主張」をしなければなりません。
マンション管理というのは究極の民主主義世界です。多数決で決まったことには絶対従わなければなりません。ですから自分の意見は明確に自己主張する必要があるのです。
区分所有法の適用を受ける「マンション」という世界、世間で言うように気楽に住める場所と言えるでしょうか？
『マンション住まいは気楽か？』
について考えてみましょう。
何を持って気楽というか？と言うことですが、ここでは「煩わしさ」の度合いについて考えてみます。
マンションには戸建住宅にはない、避けては通れない事柄があります。それは、「共用部分の管理を共同で行わなければならない」ということです。
今更言うまでもありませんが、マンションの共用部分、平たく言うと自分の部屋以外の部分、廊下、エレベーター、給水装置、植栽、ゴミ置き場等々、色々な共用部分を共同で管理しなければなりません。
新築から１０年間くらいは、まだ建物も新しいので大きな問題も無いでしょう。ところが年数を経るごとに物件も老朽化が進み、修繕や改良を行う必要がでてきます。このあたりから色々と煩わしいことが増えてきます。
改修一つをとってみても、「どの範囲を」「どの程度」「どれくらいの費用をかけて」「どの業者に」させるかなど、区分所有者によって意見や考え方の違いがあります。正に十人十色の意見があるでしょう。
もし、自分が納得できないことがあれば、はっきりと自分の意見を言って、主張すべきことは主張する必要があります。これは一般的な日本人には非常に苦手な部分です。
会社の仕事であれば割り切って意見ができても、日頃顔を合わせる住人間では「あまり意見を言って、うるさい人と思われるのも嫌だなぁ」とか、「波風立てないように黙って我慢するか」など。まあ、「全て理事にお任せで気にならない」と言う人ならある意味「気楽に住める」かもしれません。
しかし、例えば植栽など緑が多いことが気に入って買ったマンションで、数年後「植栽を壊して駐車場にしよう」という案が持ち上がったらどうします？
自分に「特別の影響」が無い限り、多数決で駐車場にされてしまいます。何とか回避するには、他の区分所有者を説得するための「自己主張」をしなければなりません。
マンション管理というのは究極の民主主義世界です。多数決で決まったことには絶対従わなければなりません。ですから自分の意見は明確に自己主張する必要があるのです。
区分所有法の適用を受ける「マンション」という世界、世間で言うように気楽に住める場所と言えるでしょうか？
マンション建替セミナー
今日は午後から埼玉県川口市で開催された、マンションの建替に関するセミナーに出席してきました。これは、（社）再開発コーディネーター協会が主催のセミナーです。
この内容については、おいおい書いて行くことにしますが、今日は印象的だったことを簡単に書きますね。
新築のマンションを購入される方のほとんどは、購入当時に「建替」などと言うことは考えないでしょう。戸建住宅を購入または新築する場合も、まあ建替えということはあまり考えないという点では同じかもしれませんが、絶対的に違うのは戸建住宅は
将来は自分の一存で何とでもなる！
点です。
古くなったら取り壊して新築しようが、本人が気にしなければ古いままずっと住む事もできます。また、新築も２階建てだったものを、「子供も独立したので平屋にしよう」とか全く自由に決めることができます。
一方、老朽化したマンションを建替える場合は総会の特別な決議が必要です。
この合意形成が生半可ではありません。１００世帯のマンションでは１００通りの考えがある以上に、その家族の中でも意見が割れることが多いそうです。
そしてもし、この建替決議が可決すると、自分がいくら反対したところで建替は実行されてしまい、どうしても嫌なら、そのマンションを去らなくてはなりません。
また、資金調達も非常に難しいものがあります。そのマンションを中古で購入した若い人であれば追加資金を出す事も可能でしょうが、新築当時から住んでいる人は、建替時期ではすでに定年に近い年齢、もしくはもう既に年金生活という場合もあるでしょう。
このようにマンションでは居住者の経済的条件も様々なのです。
震災関係の建替えを除くと、老朽による建替例は僅か８０例程度だそうです。
それだけマンションにおける合意形成は非常に困難であるという事です。
ですから、いかにしてこの最終手段である「建替」を先延ばしにできるかと言うことが非常に大切であり、そのためには「修繕計画」が非常に重要になってくるのです。
この内容については、おいおい書いて行くことにしますが、今日は印象的だったことを簡単に書きますね。
新築のマンションを購入される方のほとんどは、購入当時に「建替」などと言うことは考えないでしょう。戸建住宅を購入または新築する場合も、まあ建替えということはあまり考えないという点では同じかもしれませんが、絶対的に違うのは戸建住宅は
将来は自分の一存で何とでもなる！
点です。
古くなったら取り壊して新築しようが、本人が気にしなければ古いままずっと住む事もできます。また、新築も２階建てだったものを、「子供も独立したので平屋にしよう」とか全く自由に決めることができます。
一方、老朽化したマンションを建替える場合は総会の特別な決議が必要です。
この合意形成が生半可ではありません。１００世帯のマンションでは１００通りの考えがある以上に、その家族の中でも意見が割れることが多いそうです。
そしてもし、この建替決議が可決すると、自分がいくら反対したところで建替は実行されてしまい、どうしても嫌なら、そのマンションを去らなくてはなりません。
また、資金調達も非常に難しいものがあります。そのマンションを中古で購入した若い人であれば追加資金を出す事も可能でしょうが、新築当時から住んでいる人は、建替時期ではすでに定年に近い年齢、もしくはもう既に年金生活という場合もあるでしょう。
このようにマンションでは居住者の経済的条件も様々なのです。
震災関係の建替えを除くと、老朽による建替例は僅か８０例程度だそうです。
それだけマンションにおける合意形成は非常に困難であるという事です。
ですから、いかにしてこの最終手段である「建替」を先延ばしにできるかと言うことが非常に大切であり、そのためには「修繕計画」が非常に重要になってくるのです。
昨日の新聞から（決済用預金の口座管理料）
昨日の日経新聞の朝刊に、このような記事が出ました
決済用預金
口座管理手数料 2,100円
大垣共立銀 保険料負担の一部
この記事は大垣共立銀行が２１００円の口座管理手数料を設定すると発表したものです。
さて、この決済用預金、
以前の「ペイオフを考える」の時にちょっと説明しましたよね。
決済用預金とは利息が付かない代わりに、ペイオフ全面解禁後も預金全額が保護されると言うものでした。
では、預金が全額保護されると言うことはどういうことでしょうか？
いったい誰が保護してくれるのか？政府？日銀？
実はこれは「保険」で保護されるのです。
預金保険制度という制度によって、国内に本店のある金融機関は預金保険への加入が義務付けられています。
当然、保険ですから保険料がかかりますが、これは各金融機関が預金保険機構へ納付するものなので、預金者には関係の無い手続きです。
さて、この保険料ですが、全額保護される「決済用預金」と１０００万円までしか保護されない「一般預金」とでは保険料が異なります。
一般預金の保険料率0.08%に対して、決済用預金は0.09%と割高になっています。
ですから金融機関としては、決済用預金は一般預金に比べてコストが掛かる預金と言えます。
でも、決済用預金は無利息じゃないか！
そうです。しかし、普通預金の金利は約0.001%です。
一方、一般預金と決済用預金の保険料の差は0.01%（0.09%-0.08%）です。
１０００万円の預金を例にすると、保険料の差が1000円なのに対し、普通預金の金利収入は100円ですから、900円のコスト増ということになります。
ペイオフ全面解禁を控え、多額の預金が決済用預金に流れた場合の金融機関の自衛策ですね。
「決済用預金」は金融機関にとって招かざる客か？
決済用預金
口座管理手数料 2,100円
大垣共立銀 保険料負担の一部
この記事は大垣共立銀行が２１００円の口座管理手数料を設定すると発表したものです。
さて、この決済用預金、
以前の「ペイオフを考える」の時にちょっと説明しましたよね。
決済用預金とは利息が付かない代わりに、ペイオフ全面解禁後も預金全額が保護されると言うものでした。
では、預金が全額保護されると言うことはどういうことでしょうか？
いったい誰が保護してくれるのか？政府？日銀？
実はこれは「保険」で保護されるのです。
預金保険制度という制度によって、国内に本店のある金融機関は預金保険への加入が義務付けられています。
当然、保険ですから保険料がかかりますが、これは各金融機関が預金保険機構へ納付するものなので、預金者には関係の無い手続きです。
さて、この保険料ですが、全額保護される「決済用預金」と１０００万円までしか保護されない「一般預金」とでは保険料が異なります。
一般預金の保険料率0.08%に対して、決済用預金は0.09%と割高になっています。
ですから金融機関としては、決済用預金は一般預金に比べてコストが掛かる預金と言えます。
でも、決済用預金は無利息じゃないか！
そうです。しかし、普通預金の金利は約0.001%です。
一方、一般預金と決済用預金の保険料の差は0.01%（0.09%-0.08%）です。
１０００万円の預金を例にすると、保険料の差が1000円なのに対し、普通預金の金利収入は100円ですから、900円のコスト増ということになります。
ペイオフ全面解禁を控え、多額の預金が決済用預金に流れた場合の金融機関の自衛策ですね。
「決済用預金」は金融機関にとって招かざる客か？
マンションｖｓ戸建住宅（2）
ブログのジャンルを「ＮＰＯ・ボランティア」に変更しましたので、よろしくお願いします。
さて、昨日の続きです。
昨日は『防犯』についてでした。
マンションは『煩わしい近所づきあいが少ない』か？について考えてみましょう。
マンションを購入する際、「近所づきあいが少なくて済む」という動機をお持ちの方が結構多いようです。確かに、マンションは廊下やエレベータで会わない限り、顔を合わせる機会が少ないように思えます。その意味では、隣近所との付き合いは、戸建住宅に比べて希薄なのかも知れません。
両隣や上下階の住人をあまり知らないと言うケースも珍しくないようです。
しかし、マンションでは区分所有者になると本人が望まなくても、管理組合のメンバーになり、一人だけ脱退することは出来ません。色々な事は「多数決」で決められ、場合によっては「理事」や「理事長」を引受けなければならなくなります。
どこでも町内会といった「自治会」という組織があると思いますが、これは入会を強制されているわけではありません（ただし、入会しないと近所づきあいに支障がでるかも？）が、管理組合の入会は「強制的」です。
それに、マンションは構造上、数十センチの壁を隔てて、他人が住んでいるわけで、戸建住宅以上に近所づきあいは大切なものではないかと思います。
「区分所有法」という法律があります。もし、六法で調べる方は、正確には「建物の区分所有等に関する法律」が正式名称ですが、この６条で、区分所有者は「共同の利益に反する行為をしてはならない」と定められています。
この「共同の利益に反する行為」とは、
『建物の不当毀損行為』
外壁に勝手に穴をあけたり、バルコニーを勝手に改造するなど
『建物の不当使用行為』
規約で定められた使用法以外に使用すること
『生活の平穏を害する行為』
騒音や規約で禁止されているペットを飼うなど、他人に迷惑をかける行為
『建物の不当外観を変更する行為』
外壁に勝手にペンキを塗ったり、看板をかけること
などです。
このような制約が法律で定められているのがマンションです。
逆に言えば「近所づきあい」を大切にしなければ、うまく暮らしていけないのが「マンション」なのではないでしょうか？
さて、昨日の続きです。
昨日は『防犯』についてでした。
マンションは『煩わしい近所づきあいが少ない』か？について考えてみましょう。
マンションを購入する際、「近所づきあいが少なくて済む」という動機をお持ちの方が結構多いようです。確かに、マンションは廊下やエレベータで会わない限り、顔を合わせる機会が少ないように思えます。その意味では、隣近所との付き合いは、戸建住宅に比べて希薄なのかも知れません。
両隣や上下階の住人をあまり知らないと言うケースも珍しくないようです。
しかし、マンションでは区分所有者になると本人が望まなくても、管理組合のメンバーになり、一人だけ脱退することは出来ません。色々な事は「多数決」で決められ、場合によっては「理事」や「理事長」を引受けなければならなくなります。
どこでも町内会といった「自治会」という組織があると思いますが、これは入会を強制されているわけではありません（ただし、入会しないと近所づきあいに支障がでるかも？）が、管理組合の入会は「強制的」です。
それに、マンションは構造上、数十センチの壁を隔てて、他人が住んでいるわけで、戸建住宅以上に近所づきあいは大切なものではないかと思います。
「区分所有法」という法律があります。もし、六法で調べる方は、正確には「建物の区分所有等に関する法律」が正式名称ですが、この６条で、区分所有者は「共同の利益に反する行為をしてはならない」と定められています。
この「共同の利益に反する行為」とは、
『建物の不当毀損行為』
外壁に勝手に穴をあけたり、バルコニーを勝手に改造するなど
『建物の不当使用行為』
規約で定められた使用法以外に使用すること
『生活の平穏を害する行為』
騒音や規約で禁止されているペットを飼うなど、他人に迷惑をかける行為
『建物の不当外観を変更する行為』
外壁に勝手にペンキを塗ったり、看板をかけること
などです。
このような制約が法律で定められているのがマンションです。
逆に言えば「近所づきあい」を大切にしなければ、うまく暮らしていけないのが「マンション」なのではないでしょうか？
マンションVS戸建住宅（１）
マンションと一戸建住宅のどちらが優れているか？どちらが得か？と言うことではありません。
それぞれマンションにはマンションの、一戸建てには一戸建ての良さがありますし、また購入する方のライフスタイルや好み、考え方、経済的条件にもよるでしょう。
私がここで言いたいことは、それぞれの長所・短所を正確に理解していただきたいと言うことです。
では、マンションの良い所はどのようなところでしょうか？
『戸締りが簡単であり防犯に優れている』
『煩わしい近所づきあいが少ない』
『気楽に住むことができる』
『プライバシーが守られる』
『建物が堅固であり永い間安心して住める』
まず、皆さんがお感じになるのはこのようなところでしょうか。
さて、本当にその通りなのでしょうか？
ではまず『防犯』について考えてみましょう。
最近ではオートロック付のマンションも増え、「マンションの施錠は玄関だけで済むので年寄りには便利」などと言うことも聞きますが過信は禁物です。
オートロックなど住民の後に並んで入れば簡単に突破できますし、比較的大きなマンションでは全ての住民が顔見知りということはまず無いので、偶然を装えば疑われることも少ないでしょう。
また、マンションによっては玄関にオートロックがあっても、ちょっと裏手に回ると簡単に侵入できるような物件もあります。
少し前になりますが、マンションの屋上からロープでバルコニーに降りて窃盗を繰り返していたと言う犯人が捕まりました。マンションではちょっとした外出時にはバルコニーの施錠をしないと言う習慣を利用した犯行です。
また、マンションには多くの『死角』が存在します。
最近のマンションでは他の住民とあまり顔を合わせないように、共用部分の廊下や階段をプライベートに近いような設計をしたりしてますので、昔のマンションに比べると死角は増加傾向にあると言えます。
また、少し前には深夜のエレベータで女性が襲われる事件がありましたし、ごみ捨て場（倉庫のようなもの）の中に不審者が寝泊りしていたと言う事例もあります。
このようにマンションは規模が大きい分、多くの死角が存在するのです。
「マンションは防犯上優れている」と言う過信は要注意ですよ。
それぞれマンションにはマンションの、一戸建てには一戸建ての良さがありますし、また購入する方のライフスタイルや好み、考え方、経済的条件にもよるでしょう。
私がここで言いたいことは、それぞれの長所・短所を正確に理解していただきたいと言うことです。
では、マンションの良い所はどのようなところでしょうか？
『戸締りが簡単であり防犯に優れている』
『煩わしい近所づきあいが少ない』
『気楽に住むことができる』
『プライバシーが守られる』
『建物が堅固であり永い間安心して住める』
まず、皆さんがお感じになるのはこのようなところでしょうか。
さて、本当にその通りなのでしょうか？
ではまず『防犯』について考えてみましょう。
最近ではオートロック付のマンションも増え、「マンションの施錠は玄関だけで済むので年寄りには便利」などと言うことも聞きますが過信は禁物です。
オートロックなど住民の後に並んで入れば簡単に突破できますし、比較的大きなマンションでは全ての住民が顔見知りということはまず無いので、偶然を装えば疑われることも少ないでしょう。
また、マンションによっては玄関にオートロックがあっても、ちょっと裏手に回ると簡単に侵入できるような物件もあります。
少し前になりますが、マンションの屋上からロープでバルコニーに降りて窃盗を繰り返していたと言う犯人が捕まりました。マンションではちょっとした外出時にはバルコニーの施錠をしないと言う習慣を利用した犯行です。
また、マンションには多くの『死角』が存在します。
最近のマンションでは他の住民とあまり顔を合わせないように、共用部分の廊下や階段をプライベートに近いような設計をしたりしてますので、昔のマンションに比べると死角は増加傾向にあると言えます。
また、少し前には深夜のエレベータで女性が襲われる事件がありましたし、ごみ捨て場（倉庫のようなもの）の中に不審者が寝泊りしていたと言う事例もあります。
このようにマンションは規模が大きい分、多くの死角が存在するのです。
「マンションは防犯上優れている」と言う過信は要注意ですよ。