『地域のなかで』 ２
姉歯問題については、問題に関与した設計事務所の代表の自殺、新たな欠陥マンションの発覚、はたまた伊藤元国土庁長官がヒューザーの小嶋社長を国交省幹部に仲介していたことが発覚したり、武部自民党幹事長が相変わらずの問題発言をしたりと、政界を巻き込んでの社会問題となっています。
管理組合としては大変気になる問題ですが、各販売会社（デベロッパー）もそろそろ調査結果が出ているころと思われますので、自分のマンションに姉歯建築事務所が関与していたかどうか確認をしてみてください。デベロッパーによってはＨＰで報告しているところもありますから。
では、前回に続いて日本経済新聞首都圏版の特集記事、「マンション誰のもの 第４部－地域のなかで」の第二回目をご紹介したいと思います。
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（以下新聞記事）
「この買い物は失敗でした」。
東京都墨田区の室田一平さん（仮名、６６）はうなだれる。
元会社役員の室田さんは、１９９３年、荒川区にワンルームマンションを１戸購入した。
分譲された３０戸がすべて投資用で、室田さんももちろん住むつもりはない。
「税金対策になりますよ」。
業者のささやきに物件をみぬまま即決し、約２，８００万円を払い込んだ。
賃料収入のうち室田さんの手取り額は毎月約６万円。
管理会社側から送られてくる会計資料はゴミ箱に直行だった。
だが９９年夏、玄関ポストに投げ込まれた書類をふと手にして唖然とした。
マンションの大規模改修に必要な修繕積立金が７万円余りしかない。
取りはぐれた管理費が３３２万円あり、業者側が修繕積立金を勝手に管理費として流用していたのだ。
それでも管理費は足りず、業者側が２１５万円を「立て替えた」ことになっていた。
無断流用が言語道断なのはもちろんだが、チェック機能が働かなかった管理組合側の甘さも見逃せない。
「目先の利回りに気を取られすぎた」と室田さん。
２０００年、室田さんら一部の区分所有者の呼びかけで臨時総会を開いたが、”投資家”であるところの所有者は東京のほか、広島、富山、長野など１０都府県に拡散している。
東京に住む室田さんが理事長を買って出て、積立金を値上げしたうえで、大規模修繕にこぎつけたが、残ったのは７００万円まで下落した物件と深い徒労感だった。
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東京、千葉、神奈川、埼玉の１都３県の不動産情報を扱う東京カンテイの推計によれば、専有面積３０㎡未満のワンルームで大規模な修繕が必要となる築２０年超の物件は６万７千もある。
２０年後には２０万件を突破する見通しだ。
「ワンルームのほとんどが投資向け。住民でないと、どんな修繕が必要なのかわからず、管理会社に任せっきりになる」と同社の井出武主任研究員は指摘する。
「表札は出さない、ゴミだしのルールも守らないし、自転車は路上や歩道に無秩序に置く。割を食うのは近隣の住民だ」。
豊島区西池袋南町会の副部長、佐藤智重さん（６５）は地域社会から浮き上がったワンルームマンションの問題点を訴える。
佐藤さんは同区が昨年６月、２９㎡未満の住居を９戸以上つくる建築主に課す「ワンルームマンション税」を導入する際にも、抑制策の必要性を説いた。
高野之夫豊島区長は「独居老人の安否を確認する『声掛け』も含め、地域に営々と築かれてきたコミュニティーが崩壊する恐れがある」と、課税に踏み切った理由を語る。
豊島区以外にも「自転車置き場や管理人を置くこと」（板橋区）、「４０㎡以上の住戸を一定以上確保すること」（中央区）など、ワンルームマンションの建築を規制している自治体は多い。
底流には、管理責任が不明確で手入れもおざなり、地域との交流も薄いワンルームマンションが「都市のスラム化の元凶になるのでは」との懸念がある。
解決策を模索する動きがないわけではない。
西池袋南町会は分譲業者に「新築マンション居住者は町会に加入すること」などを盛り込んだ町会規準を作成、協力を呼びかけることにした。
今年９月、第一号の合意にこぎつけ、建設会社側の負担で発電機などもそろえた。
災害時などは町内全体でつかえる。
「今後はワンルームマンションも防災拠点にできれば」と佐藤さん。
管理のずさんなケースが目立ち、町内会の「鬼っこ」のような扱いをされることもあるワンルームマンション。
地域とどのような形の共生が可能なのか、模索が続く。
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投資用ワンルームマンションの広告は新聞の広告欄でもよく目にしますね。
『投資に最適！』
『駅から徒歩３分の好立地！』
『低金利の今こそチャンス！』
銀行に預けていても利息はすずめの涙。
だったら、収益物件として手ごろなワンルームマンションに投資をするチャンスでは？とお考えの方も多いのではないでしょうか？
しかし、マンション管理の観点からすると、問題なのはワンルームマンションだけではありません。
たとえば分譲型のリゾートマンションもそうですし、賃貸比率が非常に高いマンションも同じです。
要は『区分所有者が実際に居住していないことによる合意形成不全』が問題なのです。
区分所有者が居住している普通のマンションでさえ、合意形成には大変な努力が必要なのに、区分所有者が実際に住んでいなくて、しかも全国各地に分散しているような投資目的のワンルームマンションやリゾートマンションで適正な管理ができるわけありません。
『ワンルームマンションを買う予定は無いから自分には関係ない』
と思っている方。
そうとは言い切れませんよ。
先ほど書きましたように、今皆さんがお住まいのマンションでも賃貸比率の上昇によって、同じような状況になる恐れがあるのです。
一般的に高年式のマンションほど賃貸率が上昇します。
購入後３０年、４０年と経つと、子供も独立し夫婦二人の生活。
部屋も余ってきて「もう少し狭くてもいいから、便利なところに移ろうか？」という人が増えてきます。
今まで住んでいたマンションはローンも払い終えているので、売却して税金をとられるより賃貸にしようと言った具合で、どんどん賃貸化が進みます。
そうなってくると役員のなり手もごく限られた人で持ちまわることになり、マンション管理も活性化しません。
このような賃貸化は将来に向けての大きな課題です。
かといって先ほどのワンルームマンションのように管理会社にまかせっきりにすると、思わぬ損害を蒙ることにもなりかねませんから、信頼できる第三者を管理者として選任するということが考えられます。
多少費用はかかりますが、マンション管理士などの専門家に管理者としての業務を委託して、委託をされた専門家が責任をもって管理会社などに管理業務を委託します。
要するに管理のために自分の代理人を選任するのです。
特に地方のリゾートマンションなどはこのような手法が有効的ではないでしょうか？
利益相反する管理会社へ丸投げするより、よっぽど安心ではないでしょうか？
（区分所有者の代理として資産管理）
区分所有者 ⇒ マンション管理士などの専門家 ⇒ 管理会社等へ管理を委託
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記事の後半部分はワンルームの問題というより、マナーや道徳の問題ではないですかね？
要するにワンルーム＝一人暮らし＝マナーが悪い
う～ん・・・、ワンルームじゃなくても、マナーの悪い住民はいっぱいいますからね。
社会全体が他人に対して無関心になってきているという悪い影響ではないでしょうか？
それではまた。